การขายฝาก
          

การขายฝากนั้น คือ การซื้อขายอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ซึ่ง   ผู้ขายฝากจะเรียกว่าลูกหนี้ก็ได้และผู้ซื้อฝากก็ไม่ใช่ใครอื่นใดก็คือเจ้าหนี้นั่นเอง ทั้งลูกหนี้และเจ้าหนี้ซึ่งทั้งสองฝ่ายจะต้องทำสัญญาขายฝากตามแบบที่กฎหมายได้กำหนดไว้ว่า ถ้าการขายฝากสังหาริมทรัพย์ธรรมดา จะต้องมีการทำหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีการชำระหนี้บางส่วนไม่ว่าจะเป็นเงินสด หรือส่งมอบสิ่งของก็ได้ หากไม่ทำตามที่กฎหมายกำหนดไว้ คู่สัญญาตามสัญญาขายฝากจะมาฟ้องร้องกันไม่ได้ แต่ถ้าการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาขายฝากจะต้องทำกันเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนด้วย จะทำเป็นหนังสืออย่างเดียวไม่ได้สำหรับที่ดินต้องจดทะเบียนการขายฝากต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพราะกฎหมายกำหนดไว้อย่างนั้นและเป็นแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย หากไม่ทำตามแบบที่กำหนดก็จะถือว่าการขายฝากที่ดินนั้นตกเป็นโมฆะ

การขายฝาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา491 ได้ให้คำนิยามไว้ว่า อันว่าขายฝากนั้น คือ สัญญาซื้อขาย  กรรมสิทธิในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ จากนิยามที่ว่านี้จะเห็นได้ว่าการขายฝากถือเป็นสัญญาที่ทำให้เจ้าหนี้หรือผู้ซื้อได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน แต่กรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อนั้นยังอยู่กับ"ผู้ขายฝาก" เพราะ"ผู้ขายฝาก"ยังสามารถที่จะไถ่คืนทรัพย์สินหรือที่ดินนั้นได้อยู่เสมอ ภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สิน ถ้าหากผู้ขายฝากมิได้ไถ่ทรัพย์สินคืนภายในกำหนดระยะเวลาก็จะถือว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที มาดูกันว่าการกำหนดระยะเวลานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้อย่างไร ในมาตรา492 วรรคแรกว่า ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กำหนด หรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิ ถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่ หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่แล้วแต่กรณี ทั้งนี้เป็นการหมายความว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์ขายฝากกันไว้เท่าใดก็ได้ แต่ต้องไม่เกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ในมาตรา 494 และมาตรา 495 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งได้บัญญัติไว้ดังนี้มาตรา494 ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลา ดังจะกล่าวต่อไปนี้

(1) ถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์ กำหนด สิบปี นับแต่เวลาซื้อขาย
(2) ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปี นับแต่เวลาซื้อขาย
อย่างไรก็ตามเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาดังกล่าว     ในกรณีที่ผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝาก ได้มีการตกลงกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินกันไว้ไม่เกินกำหนดระยะเวลาตามมาตรา 494       ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากก็อาจ ตกลงกันขยายกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินได้ แต่เมื่อรวมกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินตามที่ตกลงกันไว้แต่เดิมและกำหนดระยะเวลาที่ตกลงทำการขยายระยะเวลานั้น จะต้องไม่เกินกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินตามมาตรา 494 ดังกล่าว และสาระสำคัญอีกประการหนึ่งของสัญญาการขายฝาก คือ ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องกำหนดสินไถ่วันไว้ในสัญญาขายฝากนั้นด้วย ในกรณีที่มิได้กำหนดสินไถ่กันไว้ ศาลฎีกาท่านได้วางหลักไว้ว่าสินไถ่เท่ากันราคาตามที่ได้ขายฝากกันไว้เท่านั้น
 
*เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2086-2087/2550
สัญญาขายฝากที่ดินที่ "โจทก์ผู้ซื้อฝาก" ทำกับ "จำเลยผู้ขายฝาก" มิได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากตามราคาที่ขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 วรรคแรก บันทึกข้อตกลงที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยไถ่ที่ดินที่ขายฝากหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ถือได้ว่าบันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 496
 
เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่มิได้กำหนดเวลาไว้ จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 494 กล่าวคือ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากภายในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์เมื่อจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินที่ขายฝากหลังจากทำสัญญาขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดิน
 
ที่ขายฝากให้จำเลย การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่ขายฝากต่อไปหลังจากครบกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์
วิธีการขายฝากดังที่ได้เขียนข้างต้นนั้น เป็นที่นิยมกันมากในวงการธุรกิจเกี่ยวกับการเงิน เช่น เงินด่วน เงินกู้   ในปัจจุบันนี้เรื่องของการกู้ยืมเงินกันเป็นวิธีการหนึ่งที่เป็นหลักประกันให้เจ้าหนี้มีความมั่นใจว่าหนี้ไม่มีการสูญหายแน่นอน เพื่อความยุติธรรม หากเมื่อถึงกำหนดชำระหนี้แล้ว ลูกหนี้หรือผู้ขายฝากไม่มาไถ่ทรัพย์สินคืนแล้วทรัพย์สินนั้นย่อมตกเป็นของเจ้าหนี้หรือผู้ซื้อฝากทันที เพราะการขายฝากนั้นกรรมสิทธิ์ได้โอนไปยังผู้ซื้อฝากแล้วตั้งแต่วันที่ทำสัญญาขายฝากที่ไปจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดิน เพียงแต่ มีเงื่อนไขให้ลูกหนี้หรือผู้ขายฝากมีสิทธิ์ที่จะไถ่คืนได้เท่านั้น ซึ่งต่างจาก การจำนองที่เจ้าหนี้ต้องฟ้องและบังจำนองหากประสงค์จะได้ทรัพย์สินที่จำนองนั้นตกเป็นเจ้าหนี้

ที่มา:กรมที่ดิน