หลัก 8 ประการตรวจสอบสัญญาซื้อขาย

เมื่อพอใจทำเลและคอนโดมิเนียมที่เลือก เอาเป็นว่าถูกอกถูกใจถึงขั้น "รักจริงหวังแต่ง" ก้าวต่อไปสำคัญมากขึ้นเพราะเริ่มมีความผูกพันทางกฎหมายกันแล้ว นั่นคือการทำสัญญาซื้อขาย อันเป็นนิติกรรมที่มีผลบังคับและข้อผูกพันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายตามที่ระบุในสัญญา อะไรๆ อย่างอื่นที่นอกเหนือจากสัญญาไม่เกี่ยวการทำสัญญาจึงต้องรอบคอบ ถี่ถ้วน อย่าอ่านแบบผ่านตาเท่านั้น ควรดูให้ละเอียด ต้องอ่านทุกหน้าก่อนเซ็นชื่อลงนามในสัญญา เรื่องนี้มีหลักยึด 8 ประการ เป็นเครื่องช่วยตรวจสอบสัญญาซื้อขาย

ข้อที่หนึ่ง ข้อความที่ระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย ดูกันชัดๆให้เห็นคำว่า "สัญญานี้เรียกว่าสัญญาซื้อขาย" อย่าเห็นเป็นเรื่องไม่สำคัญ เพราะการลงนามในเอกสารสัญญานี้เพื่อการซื้อและขายมิใช่เพื่อการอื่นใดจึงต้องระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย

ข้อที่สอง ข้อความที่บ่งชัดว่า ใครเป็นผู้ซื้อ ตรงนี้ตรวจสอบชื่อและนามสกุลตัวเองให้ถูกต้องเสียด้วย รวมทั้งที่อยู่หรือภูมิลำเนาที่ติดต่อได้สะดวก ดูไว้เพื่อเจ้าหน้าที่ของโครงการพิมพ์หรือเขียนชื่อไม่ถูกต้องจะได้ทักท้วง

ข้อที่สาม ใครเป็นผู้ขาย ข้อนี้ค่อยๆ อ่านให้ดี อย่าคิดเอาเองเด็ดขาด ชื่อผู้ขายต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมที่ทำสัญญาซื้อขาย ชื่อนั้นควรเป็นชื่อเดียวกันกับบริษัทพัฒนาโครงการ ซึ่งต้องระบุถึงกรรมการผู้จัดการหรือกรรมการที่มีอำนาจทำสัญญาแทนนิติบุคคล รวมทั้งระบุหมายเลขจดทะเบียนของนิติบุคคลไว้ด้วย ทำไมต้องดูให้ดี เพราะข้อผูกพันต่างๆ ในสัญญานั้นจำกัดเฉพาะผู้ซื้อกับผู้ขาย คนอื่นไม่เกี่ยว

ข้อที่สี่ ข้อความที่ระบุชัดเจนถึงทรัพย์สินที่ขาย ข้อนี้ควรไล่เรียงอย่างละเอียด ดูเอกสารจดทะเบียนอาคารชุดหรือแบบ อ.ช.1 ดูเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือแบบ อ.ช.2 และดูเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดหรือแบบ อ.ช.3 เอกสารทั้งสามฉบับควรมีครบสำหรับคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จก่อนขาย แต่แค่นี้ยังไม่พอหรอก ต้องดูให้แน่ใจว่า ห้องชุดที่เซ็นสัญญาซื้อขายนั้นตรงกับตำแหน่งที่ต้องการจากแผนผังหรือโมเดลจำลองหรือไม่ หากไปดูห้องจริงที่ตั้งใจซื้อก็เป็นการดีมาก เรื่องนี้คือข้อดีของคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จก่อนขาย ผู้ซื้อได้เห็นหน้าเห็นตารูปทรงกันจะแจ้ง ไม่เป็นการคลุมถุงชน
สุดท้ายทรัพย์ที่ขายดูให้ละเอียดชัดเจนว่า ส่วนไหนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ส่วนไหนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนรวม ใช้เวลาอ่านเอกสารสัญญานานสักหน่อยไม่มีใครว่าอะไรดอก ควรใช้สิทธิของผู้ซื้อที่เป็นฝ่ายจ่ายเงินอย่างเต็มที่

ข้อที่ห้า ต้องระบุราคาอย่างชัดเจนเป็นราคาต่อตารางเมตรและราคารวมเบ็ดเสร็จ ราคาที่ระบุในสัญญาจะเป็นราคาคงที่ตั้งแต่วันที่เซ็นสัญญา ไม่ว่าราคาตลาดเปลี่ยนแปลงขึ้นลงอย่างไรก็ตาม นอกจากนี้สัญญาต้องระบุถึงค่าใช้จ่ายอย่างอื่นๆ เช่น อัตราการเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อตารางเมตรและวิธีการจ่าย ค่าใช้จ่ายสโมสรกีฬาและอื่นๆ

ข้อที่หก ข้อความระบุถึงการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าตามหลักกฎหมายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อนั้นย่อมโอนให้ผู้ซื้อตั้งแต่ "ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน" แต่กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีผลตามกฎหมายเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินก่อน
การโอนกรรมสิทธิ์ต้องระบุผู้รับผิดชอบค่าโอนด้วย อาจแบ่งกันออกฝ่ายละครึ่งระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ สัญญาซื้อขายต้องมีความชัดเจนในเรื่องนี้ จะโมเมคิดเอาเองไม่ได้

ข้อที่เจ็ด การรับประกัน ดูให้ละเอียดเกี่ยวกับการรับประกัน ตั้งแต่เรื่องโครงสร้างของอาคารชุด อุปกรณ์ประกอบอาคารต่างๆ เช่น ลิฟท์ ระบบเตือนภัย ระบบบำบัดน้ำเสีย เป็นต้น หลักการคือ โครงสร้างอาคารและอุปกรณ์ประกอบอาคารต้องมีการรับประกัน เพื่อแสดงความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการต่อสินทรัพย์ที่ขาย เช่น รับประกันโครงสร้างและส่วนประกอบอาคาร 5 ปี เป็นต้น เวลาเสียหายเจ้าของโครงการดำเนินการซ่อมให้

ข้อที่แปด ตรวจสอบอีกรอบในเรื่องข้อเท็จจริงเกี่ยวกับทรัพย์สิน โดยเฉพาะการแบ่งแยกระหว่างทรัพย์สินส่วนบุคคล กับทรัพย์สินส่วนกลาง ตรงนี้ต้องมีความชัดเจน เพราะการซื้ออาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียมนั้นได้กรรมสิทธิส่วนตัวในทรัพย์สินส่วนบุคคล และกรรมสิทธิร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง นอกจากนี้ดูให้ละเอียดถึงคะแนนเสียงต่อทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งปกติคิดจากสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์สินส่วนบุคคลต่อมูลค่าทรัพย์สินรวมทั้งหมด ตรงนี้จะได้รู้ถึงคะแนนเสียงของตนเองต่อคอนโดมิเนียมทั้งตึก

การตรวจสอบ 8 ประการนี้เป็นหัวใจหรือแกนกลางของสัญญาซื้อขาย ข้อความในสัญญาต้องมีเนื้อหาเหล่านี้ และมีผลบังคับต่อเนื่องตามความในกฎหมายแพ่งว่าด้วยการซื้อขาย เรื่องราวหลังจากนี้เป็นการ "ว่ากันตามสัญญา" คิดเอาเองไม่ได้ทั้งนั้น แต่อย่าลืมว่าจุดเริ่มต้นที่สำคัญมาจากการเลือกโครงการและบริษัทพัฒนาโครงการที่ดี ไม่ผิดกับ "ดูช้างให้ดูหางดูนางให้ดูแม่" กรณีดูผู้ชายก็ไม่ต่างกันหรอก ดูที่แม่เหมือนกัน เพราะมารดาคือผู้สร้างโลก เป็นครูบาอาจารย์คนแรกของลูก เอกสารสัญญาซื้อขายนั้นผู้ขายย่อมจัดทำขึ้นมาด้วยความรอบคอบ กระนั้นก็ตามผู้ซื้อก็ต้องใส่ใจอย่างเต็มที่ เพื่อให้ได้ความพึงพอใจและยุติธรรมตามสัญญา อย่างไรก็ตามผู้ขายชั้นนำในตลาดมักมีบริการเสริมเพิ่มเติมมากกว่าตัวหนังสือในสัญญาเพื่อสร้างความประทับใจให้ลูกค้า

ที่มา:homedd


 

สถาบันการเงิน

ธนาคารกสิกรไทย

 ธนาคารกรุงเทพ

ธนาคารกรุงศรีอยุธยา

ธนาคารกรุงไทย

ธนาคารไทยพาณิชย์

ธนาคารธนชาต

ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย

ธนาคารออมสิน

 ธนาคารทหารไทย

 ธนาคารยูโอบี

 ธนาคารเกียรตินาคิน

 ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร

ธนาคารอิสลาม

 ธนาคารไทยเครดิต

 ธนาคารแลนด์แอนด์เฮาส์

 ธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ไทย

 ธนาคารทิสโก้

 ธนาคารซิตี้แบงก์

ธนาคารซีไอบีซีไทย

หน่วยงานต่างๆ

กรมที่ดิน

กรมการปกครอง

กรมธนารักษ์

กรมโยธาธิการผังเมือง

กรมสรรพากร

กรมบังคับคดี

กรมการขนส่ง

กรมบัญชีกลาง

กรมพัฒนาธุรกิจการค้า

กรมอุตุนิยมวิทยา

สภาทนายความ

สถาบันคุ้มครองเงินฝาก

เว็บน่าสนใจ

หนังสือพิมพ์ออนไลน์

ค้นหาเบอร์โทรศัพท์

สถาบันการศึกษา

การเคหะแห่งชาติ

การไฟฟ้านครหลวง

การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค

การประปานครหลวง

การประปาส่วนภูมิภาค

การท่องเที่ยว(ททท.)

สนง.ประกันสังคม

Link

 

     
Copyright 2006 by baannut.com จำนอง ขายฝาก จำนองบ้าน รับจำนองรับขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน รับซื้อบ้าน รับซื้อที่ดิน รับไถ่ถอนบ้าน รับจำนองบ้านที่ดิน จำนองขายฝาก รับเงินสดทันทีใน1วัน ผ่านนายทุนโดยตรง ยินดีให้คำปรึกษาฟรี โทร.099-264-9799 คุณณัฐ

                              

บริการรับขายฝาก จำนองบ้าน จำนองที่ดิน รับจำนองรับขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน รับซื้อบ้าน รับซื้อที่ดิน รับไถ่ถอนบ้าน รับจำนองบ้านที่ดิน จำนองขายฝาก รับซื้อฝาก รับจัดสินเชื่อบ้าน รับปรึกษาเรื่องกู้ซื้อบ้าน ยินดีให้คำปรึกษาฟรี โทร.08-6378-2116